Amikor ügyféljelöltekkel találkozom, hamar kiderül, ki milyen befektetési lehetőségben látja a nagy "üzletet". Nagy üzlet azonban nem létezik. Bár sok ilyen reklámmal találkozhat az ember internetes portálokon. Legyen szó bármilyen  lehetőségről:  banki ajánlatról, állampapírról, lakáskasszáról, nemesfémről, részvényekről, unit linked életbiztosításról, vagy éppen ingatlanról, tőzsdei befektetésről, mielőtt bárki meghoz egy komoly pénzügyi döntést, számos aspektust meg kell vizsgálnia. Mert akármilyen jó is egy megoldás, ha nem arra használjuk, amire való, akkor csalódni fogunk. Más kell rövidtávra és más mondjuk nyugdíjcélra. Máshol kell tartanunk a vésztartalékot, máshol a hosszútávú financiális igényekhez szükséges pénzeinket. Más eszköz alkalmas az infláció kivédésére és más, ha magasabb hozamot szeretnénk. Más kell egy vállalkozónak és másra van szüksége egy alkalmazottnak. Ehhez a vizsgálódáshoz, nem árt független szakértő segítségét igénybe venni. Minden megoldást, amennyire csak lehet, személyre kell szabnunk, aztán megvizsgálni mennyire jó ez nekünk, mennyire passzol igényeinkhez? Mennyire visz az adott eszköz közelebb  a befektetésünk által elvárt pénzügyi célunk eléréséhez. Tudnunk kell mikorra és mennyi pénzt szeretnénk a befektetésünkből? Mi ezzel a pénzzel a célunk? Célunk elérése érdekében milyen kockázatot vagyunk hajlandóak felvállalni? Ismerni kell az adott befektetés  biztonsági,  rugalmassági és likviditási faktorát. Nem árt azzal is tisztában lenni, hogy megközelítőleg milyen hozamot érhetünk el az adott befektetéssel? Ügyfeleimmel ezekre  a kérdésekre keressük közösen a választ és keressük meg céljaik eléréséhez  a legjobb pénzügyi megoldásokat. A feladat nem könnyű, mert széles a piaci kínálat.

Nézzünk egy itthon kedvelt befektetési formát, az ingatlant. A célom az, hogy új szempontokat világítsak meg, amire sokan nem gondolnak, amikor megvesznek befektetési céllal egy lakást. Sokszor azzal az érvvel, hogy  ez egy biztonságos befektetés. Nos lássuk:

Az ingatlan, mint befektetés ( nem az, amelyikben lakunk):

Magyarországon az elmúlt években a legtöbben az ingatlanvásárlással "égették meg" magukat. Olyan lakóingatlanok hitelre történő vásárlásával, amit az adott család, jövedelmi helyzete miatt, nem engedhetett volna meg magának. Az külön megérne egy fejezetet, hogy sokan, sokkal nagyobb és költségesebb ingatlanban élnek, mint amire valójában szükségük lenne. Sajnos ránk magyarokra jellemző, hogy többet szeretünk mutatni kifelé, mint ami igazából anyagi lehetőségeink alapján a valóság. Sajnos ennek számos egyéb területen megvan a nagyon káros pénzügyi hatása. A fentiekkel  szemben azonban az látszik, hogy az ingatlanba vetett hite a magyar lakosságnak töretlen. Néhány hónapja egy szakmai konferencián mondta egy előadó, hogy svájci ismerőse említette, ha nyugdíjba megy, Magyarországra költözik. Beszélgetőtársa megdöbbenve nézte a svájci úriembert, majd megkérdezte miért mondja ezt? Erre jött a válasz: mert sehol Európában annyi saját tulajdonú ingatlan nincs, mint Magyarországon. Szerinte ez egy gazdag ország. Az a lakás, amiben élünk, nem befektetés, hanem otthon. Befektetési célú ingatlan az, amit azért vásárolunk, hogy azt kiadva, valamint, magának az ingatlannak az értéknövekedésével hozamra tegyünk szert, ezáltal növeljük anyagi bevételünket, anyagi függetlenségünket.

Néhány fontos szempont:

Hogy mennyire jó befektetés számodra egy adott ingatlan, ahhoz meg kell vizsgálnod a jövedelmezőségét, hiszen ez egy befektetés értelme. Érdemes ezt a következő szempontok alapján megtenni:

-Mi a célod vele?

-Mennyit kell ráköltened megvásárlás után?

-Mennyiért tudod kiadni?

-Mennyit növekedhet az értéke addig, amíg majd értékesíteni fogod?

-Milyen amortizációs költségek keletkeznek évről - évre? Ezek ugyanis jelentősen csökkentik a reálhozamot.

-Milyen könnyen értékesíthető, azaz mennyi idő alatt tudsz hozzájutni a pénzedhez? Vagyis mennyire likvid?

Elgondolkodtató, hogy befektetési cél esetén mi a jobb: egy jó állagú, olcsóbb lakást venni egy dinamikusan fejlődő kerületben, nyomott áron? Vagy pedig egy drágább lakást ( sajnos az új építésűek meglehetősen felülárazottak!) egy olyan helyen, ahol nagy értéknövekedésre nem lehet kalkulálni? Vajon melyikből tudunk adott esetben magasabb nettó hozamot realizálni? Ne feledjük, befektetésről beszélünk. Ne kövessük el a klasszikus kisbefektető hibáját..., de erről majd máskor.

...apropó, hozam:

Mivel lényegesen magasabb kockázatot jelent egy ingatlan, mint egy banki termék, vagy egy államkötvény, így a hozamelvárás is akkor reális, ha magasabb ezen eszközök által elérhető hozamnál. Ki vállalna nagyobb kockázatot, több munkát valamiért, amivel ugyanannyi plusz pénzt termel, mint egy sokkal biztonságosabb, egyszerűbb befektetési lehetőséggel? Igen, jól olvasod, a lakáskiadásnak vannak, nem is elenyésző kockázatai. Korábbi szomszédom esetéből láttam, amikor eladni szándékozott, éveken át kiadott lakását. Volt szerencsém látni  nyomait a kiadásnak. Letépett tapéták, tönkretett bejárati ajtó, kitört ablak és persze fizetni már nem akaró, fenyegetőző bérlők. Mielőtt bárki arra gondolna, nem "bulizós egyetemisták" lakták. Mivel nem tudsz ott lenni kiadott lakásodban bármi megtörténhet vele. Lehet pereskedni ugyan, de ez szintén költséges dolog. Kockázat van?  Van bizony. Nehéz  olyan bérlőt találni, aki a te lakásodra sajátjaként vigyáz. 

Furcsa helyzet a piacon:

Általam tisztelt ingatlanos ismerőseim az elmúlt években folyamatosan a piac fellendülését latolgatták, jósolgatták. Valóban, 2015-re úgy látszik megindul a lakóingatlanok árainak lassú felfutása Budapest bizonyos részein. Vidéken sajnos ez a tendencia nem látszik. A háttérben azonban, még különleges folyamatok zajlanak. A bankok már ugrásra készen állnak, hogy hitelezzenek, noha tele izgalommal várják még a forintosítást követő nehézségeket. Lassan-lassan  azonban egyre többek kezében landol majd a viszonylag kedvező hitelek nyomán a friss forrás, megindul a lakásvásárlási láz. Akár befektetési céllal is. Ez fogja majd igazán beárazni az ingatlanok valós értékét. Hiszen mindig a kereslet  és kínálat szabályozza a lakásárakat is.  A lakáskiadások, albérleti díjak már meglehetősen magas szintre futottal fel az elmúlt években, ezzel ugyancsak vásárlásra ösztönözve, kedvező hitelkamatok mellett a lakosságot. Véleményem az, hogy az ingatlanpiac "feltámadása" messze nem rövidtávú folyamat. Ahogy maga az ingatlan, mint befektetés is, egy hosszú távú befektetésnek tekinthető. A válságot követő évek folyamatai jól szemléltetik, hogy egy rossz ingatlanpiaci helyzetben mennyire illikvid befektetés egy lakás, hiszen jóval a valós ár alatt, csakis jelentős veszteséggel értékesíthető.  

A megtérülési idő:

Szintén fontos, hogy évente a kiadással, az értéknövekedéssel, az éves amortizációval és az ingatlankiadás adóterheivel kalkulálva, az inflációt sem feledve, mennyi nettó hozamot tudsz generálni? Ebből ki lehet számolni, hogy nagyjából mennyi a befektetésed megtérülési ideje, ha mondjuk saját tőkéből és nem hitelből finanszíroztad a befektetést? Egyébként még a hitelkamatokkal is operálnod kéne. Ezek alapján ki tudod számolni, mikor vagy nullán, mikor került vissza a zsebedbe a megszerzett vagyontárgy értéke. Reálhozamról csakis akkor beszélhetünk, ha a befektetésed már "nullán" van. Jó esetben, ez ingatlannál 10 év körüli idő, ha minden rendben zajlik. Bár tudjuk az élet attól izgalmas, hogy mindig történnek váratlan dolgok.

Szociológiai körülmények is hatnak arra, hogy értékesítéskor hogy tudsz "kiszállni" a befektetésedből:

A befektetés eredményessége pont a kiszállási stratégiában rejlik. Nem a vétel pillanata a lényeges, hanem az az idő, amikor majd realizálni akarom a befektetésem nyereségét.

Ingatlannál ebben a tekintetben fontos, hogy hol  van az ingatlan? A környezete épült, vagy éppen pusztult- e az évek során? Fejlődő, vagy stagnáló részén van-e a városnak? Az új építésű ingatlanok is használt ingatlanná válnak az évek múlásával. Így más értékkategóriába esnek majd, amikor néhány év múlva pénzzé akarod tenni őket. ( Ezzel csak nagyon kevesen számolnak, pedig fontos!) Hogy versenyképes maradjon a piacon egy ingatlan, ahhoz folyamatosan invesztálni kell bele, akár régi, akár új építésről van szó. Szociológiai körülményeket említve, arra is érdemes gondolunk például, hogy néhány éve még mennyire vágytak sokan arra, hogy legyen telkük, hétvégi házuk. Ma már egyre kevesebben szeretnek kapálgatni a telkükön. Benn is ragadtak sokaknak a pénze a hétvégi házakban, telkekben. Ugyancsak nagyon népszerűek voltak pár éve, az új építésű garzonok. Mindaddig, míg ki nem derült, mennyire nehezen értékesíthetőek. Olykor még egy embernek is picikék, család számára viszont teljesen alkalmatlan otthont jelentenek.Van olyan kedves ismerősöm, aki annak idején horror áron kapta szüleitől, ma már feléért is szívesen megválna garzonjától. (No meg az osztatlan  közös tulajdonban lévő új építésű lakások... erről jogászokat tessenek majd megkérdezni. Csak óvatosan!)  

A lakhatási szokások és igények is bizony sokat változnak az évek alatt, erről sem érdemes elfeledkeznie annak, aki ingatlanbefektetésben gondolkodik. 

A befektetés eredménye a következő összetevők összegeként és különbségeként kalkulálható ki:

Vételár , ügyvédi költségek , földhivatali költségek , törvény szerinti adó mértéke, amortizációból fakadó költségek, a bérlő nélküli hónapok, téged terhelő fenntartási költségei,  a tervezett eladási ár után fizetendő adók és illetékek összege, esetleges ingatlanközvetítői jutalék megfizetése az értékesítőnek ( ez is irodánként 2 és 5% között mozog a eladási árhoz viszonyítva), valamint az infláció. Érdemes tehát számolni és nemcsak azért pakolni a pénzt egy ingatlanba, mert a szomszéd ezt  tanácsolta, aki valószínűleg szintén nem pénzügyi szakértő.

Összegezve: azt állítani tehát, hogy az ingatlan egy kockázatmentes befektetés, nagyfokú hozzá nem értést tükröz. A megtérülési ideje, a hozamtermelő képessége, a kiszállási stratégia a leginkább ki van téve a piaci kockázatoknak. Pénzünk diverzifikációjára nincs lehetőség. Helyesebb tehát azt mondani. hogy az ingatlan kockázatos, pontos hozamot tekintve nehezen kiszámítható nem mobilis befektetés. Értékmegőrzésre is csak kellő körültekintés nyomán, és folyamatos saját ráfordítással alkalmas. Egy jól összeállított portfólióban helye van (lehet) persze befektetési célú ingatlannak is természetesen. De ne feledjük, hogy ekkora hozamot kevesebb összegű ráfordítással, kevesebb kockázattal és kevesebb aggódással el lehet érni a piacokon. Emellett, mint említettem korábban, még egy nagy nehézsége az ingatlanbefektetésnek, hogy abból pénzt kivonni részlegesen nemigen lehet. Nem tudom  ugyanis apránként értékesíteni a befektetési célú ingatlanomat, nem adhatom el mondjuk szobánként a lakást. Számos pénzügyi megoldással ellentétben az ingatlanbefektetésem értéke a tartam alatt mindvégig hozzáférhetetlen marad. (Lakóingatlannal is lehet nagy tőkeerővel a háttérben, rövidebb távon is magasabb nyereséget realizálni, de ez már az ingatlanbefektetés, egy nem általános formája. A bejegyzésben  inkább csak a magyar kisbefektető általános gyakorlatát akartam bemutatni befektetési szempontból.)  

Egy pénzét okosan kezelő befektető  tehát sosem tesz fel mindent egy lapra. Így sokkal helyesebb, ha többféle megoldásban helyezzük el megtakarításainkat. Egyrészt, így megosztjuk befektetésink kockázatát, növeljük a hozamtermelési lehetőségek körét és mindig rugalmasan hozzáférünk befektetésünk bizonyos részéhez. 

Lakáscéljaihoz szeretne  közelebb jutni? Plusz forrást szeretne saját pénze mellé? Ha  érdekli Önt, keressen bizalommal.

Tudta, hogy mai 100 forintja mellé 30 forint állami támogatás jár Önnek is alanyi jogon, lakáscélra? Találkozzunk.